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房價漲≠政績佳

2021-09-10, 週五

文/均而

稍早曾有地產業者以新冠肺炎疫情惡化為由,呼籲政府暫緩實施實價登錄及房地合一兩個新制;不過兩個2.0最後還是如期在七月一號上路。而且現在回過頭看,業者的呼籲及憂慮,看來是多慮了!

疫情趨緩 房價立刻漲

因為疫情一稍見緩和,房市價量馬上又蠢蠢欲動;不但再傳秒殺建案,且根據坊間說法,從928檔期到年底,將再上演眾案齊發戲碼。更重要的是,在業者缺工料議題下,房價再度飆漲;稍早官方宣稱,房地合一2.0有效遏制短期炒作歪風的說法,似乎不大吻合。

更多質問則是:為何政府近年強推多項政策企圖平抑房價,最後卻總是無功而返?是根本沒抓住痛點、對症下藥,還是有其它更深層的問題?

有道是,知己知彼、百戰百勝;從投資(機)者及持有多屋(也就是囤房族)角度,其實並不難找到藥方。我們需問:為什麼(囤房族)買了房子卻不使用、出租,寧可空著養蚊子?為什麼明明房價早已老高,投資客卻還繼續追高?

WHY高房價?投資客最清楚

對持多屋族來說,將手邊空屋釋出招租,多一筆租金收入,甚至降低房貸負擔,似乎是很合理的做法。但眾所皆知,台灣租屋市場亂七八糟,還曾被現任內政部政次花敬群認證過為黑市;別說房客,房東也會怕怕,萬一碰到惡房客。另外,拿出來出租,後續管理維護上也會是一大問題。

相較之下,房子閒置不用,就算非自用房屋稅(率)調高,但對照市價,每年要繳的房屋稅還是很低(稅金和市價之比例,即所謂實質稅率)。因此就算現在的房地合一2.0將閉鎖期拉長,但基於持有稅實質稅率依然偏低,真的是「撐再久一點還是你的」!

何況對囤房族群來說,短期進出套利本來就不是優先選項,做為資產配置或財富型式才是;甚至還可透過遺贈稅轉給子女,兼得節稅效果!

只修房地合一 事倍功半

所以,要讓囤房族和投機客不再買房囤積、短線套利,不斷墊高房價,不能只有翻修資本利得(房地合一)或房屋稅(囤房稅),而是要從big picture大局、宏觀角度切入,秉持一項大原則:投資不動產行為所產生,包含買賣利得稅及財產(持有)稅的稅額或實質稅率,一定要比實業投資或工作薪資的所得稅高。

試想,如果不動產投資,賺得比工作或一般產業投資快又多,繳的稅卻較少,那麼只要有閒錢、餘力,誰不選前者?甚至台灣的金融機構,也一直偏愛融資給價值相對穩定,跑得了和尚、跑不了廟的不動產(土地),就更別說到現在為止,從政治人物到一般民眾,還是把房價上漲視為施政成績卓著的代名詞,這正是台灣現時的醜陋真相!

所以答案昭然若揭,台灣長年看似無解的高房價現象,問題核心和解決方向,從不在供需法則,也不只是單一或全數不動產稅目,而是整體稅制結構;甚至是所有相關制度,共同構築出一個『造就過多投資(機)(假)需求、操作成本又極低』的『不動產投資樂土』。

高房價難題 環環相扣

是故,要化解高房價問題及其造成的各種社會矛盾,就必須扭轉目前這種積習甚久的政經結構,革除『房價漲=政績佳』的扭曲觀點,讓不動產增值適度歸公的應然成為實然,引導過多游資流向真正有助社經發展的實業投資;最重要的是,讓房屋回歸其居住使用的本質!


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