中小建商處境難 付多收少推案意願低
【網路地產王/綜合報導】
專訪 寬祺建設 楊明展總經理
文/編輯部
台灣經濟的產業結構,以中小企業為主,正是這群務實的中間者,撐起了台灣經濟奇蹟。台灣房地產業也是如此,當新聞媒體將光環都聚焦在大建商、豪宅、創新高價等議題時,實際上在地方上長期付出的,往往是一群鮮少發聲默默低調耕耘的中小型在地建商。
他們是最接地氣的第一線,與區域買方維持著友好、良好的關係,客戶往往就是朋友,以賺取合理利潤為目標,房子一定要蓋的好,因為攸關著長期積攢的在地名聲,不想介入太多政策與政治的紛擾,像是秋日暖陽下的寧靜小鎮,所求不多,就是穩定與富足,一種簡單的平靜與安生。
寬祺建設正是這類建商的代表之一,集中在北高雄楠梓區及仁武區推案,推案量體不算大,大多在50戶以內,維持著一定的建築水平,慣於先建後售,不去運用高度財務槓桿,不玩金錢遊戲,不為賺取更高利潤增加風險,嚴格來說看似平平無奇,但是這類中小建商,才是真正穩定台灣建築業的中流砥柱。
寬祺建設總經理楊明展表示,他是土生土長的高雄人,多數高雄人都很單純務實,1996年後市場景氣平靜了20多年,近2年忽然大漲了起來,他認為大多是北部及中部的投資客帶著滿把資金前來大量投資的,這些投資客購屋出手十分闊綽,看準產品一買就是3戶、5戶,這種豪邁的買法,讓不少高雄業者嘖嘖稱奇。
這些外地客一波波的買進賣出之後,留下了炒作的後遺症,經過這麼個一折騰,一來是房價愈發地高不可攀,首購買方購屋門檻愈來愈高;二來是政府為斬斷短期炒作祭出政策重手,再加上金融貸款管控,轉瞬間在地中小型建築業者變成無辜受害者。
楊總經理舉例說到,仁武區預售屋的單價行情,從每坪17-18萬元,上漲至30萬初頭,原本總價900萬的尋常透天,忽然開價1,800萬出售,這些有點不正常的價格跳動,連他自己都覺得窒息。
對中小建商來說,由於手上可銷售的建案有限,即便順利完銷,也只是賺取合理利潤,並無法趁著時機再推新案獲取超額利潤,顛覆了建商”賺很多”的誤解,沒有賺很多,結果卻受害很大,這就是中小建商目前艱困的處境。
楊總經理說,最大的影響不是銷售,而是資金,也就是銀行貸款。楊總表示,過去的土融及建融貸款可以到八成,現今卻降到四成,等於自備款要六成,這對中小型建商來說,等於是間接表達不要推案了。不推案對中小建商影響不大,楊總說,不少同業為了不想過著看銀行臉色的日子,選擇提早退休,早早去過閒雲野鶴的優哉生活了;影響最大的其實是區域民眾,中小建商離場不推新案,這些蛋白蛋殼區,又難以得到大建商青睞,慢慢就會出現新成屋斷層,沒有新房子可買可住,受害的最後還是這些鄉親父老。
他認為,政府這些管制措施下來,會讓區域房地產生態,從百家爭鳴退回到寡占獨占,失去中小建商對大建商的牽制力,大建商對定價將會更加獨斷,產業一旦失衡,必須付出很長的時間與很大的代價,才能再找到新的平衡點了。
楊總經理最後表示,其實真正的關鍵不是房價,而是薪資,薪資水平拉不上來,房價永遠被框架在待罪之身,但是成本高漲又是迫在眉睫,對建商來說,只有漲價跟不推案兩種選擇,房價要有約束力避免無限上綱,另一方面,新資要有提升空間,才能因應萬物上漲的趨勢。
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